REVENUS LOCATIFS. Les loyers perçus par les contribuables sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les règles pour déclarer ses revenus locatifs diffèrent en fonction de plusieurs critères.
Qu’est-ce qu’un revenu locatif ?
Les revenus locatifs correspondent aux revenus perçus dans le cadre de la location d’un bien immobilier, qu’il soit vide ou meublé. Il s’agit, en d’autres termes, des loyers provenant de locaux à usage d’habitation (appartement, maison individuelle…) ou à usage professionnel (bureaux, commerces…). En fonction de l’origine des revenus perçus, les contribuables doivent les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers ou dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelles différences entre revenus fonciers et revenus locatifs ?
La différence entre les revenus fonciers et les revenus locatifs réside uniquement dans l’imposition. Lorsque les revenus locatifs perçus par le contribuable concernent une location nue (c’est-à-dire non meublée), ils doivent être déclarés au titre des revenus fonciers. En revanche, ceux encaissés par le biais d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
L’imposition des revenus locatifs dépend de plusieurs facteurs : la nature du bien (vide ou meublé), le régime fiscal (« réel » ou micro-BIC) et le statut du loueur (professionnel ou non-professionnel). Quoiqu’il en soit, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, que le montant annuel de ces revenus soit inférieur ou supérieur à 15 000 euros au titre de l’année d’imposition. Par exemple, les loyers tirés de la location d’un bien vide constituent des revenus fonciers qui peuvent être soumis au régime micro-foncier (un abattement forfaitaire de 30% est alors réalisé) ou au régime réel (une déduction des charges de travaux, d’assurances, d’intérêts d’emprunt… est alors possible).
Quelle imposition pour les revenus locatifs meublés ?
Les revenus locatifs issus des biens meublés doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles pour les loueurs en meublé non-professionnel (LMNP) :
- Le micro-BIC, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50%, et qui est automatiquement assigné aux bailleurs touchant moins de 77 7000 euros de revenus locatifs par an ;
- Le bénéfice « réel », qui permet de déduire les frais et charges, et qui est obligatoire pour les bailleurs touchant plus de 77 700 euros annuels de recettes locatives en 2023.
Dans le premier cas (micro-BIC), le montant brut des recettes locatives doit être indiqué dans le formulaire n°2042 C-PRO, dans la rubrique « revenus industriels et commerciaux non-professionnels » (ligne 5ND). Dans le second cas (régime réel), le contribuable doit remplir le formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur sa déclaration de revenus n°2042 C-PRO (ligne 5TB). Il doit indiquer le revenu foncier net, c’est-à-dire soustraire de ses loyers toutes les charges déductibles.
Déficit foncier sans revenus locatifs : est-ce possible ?
Lorsque les charges d’un logement sont supérieures aux recettes qu’il génère, on parle d’un déficit foncier. Chaque année, un contribuable peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 euros au titre de ce dispositif (ce plafond est porté à 21 400 euros pour certaines dépenses). Il arrive que les contribuables bénéficient d’un déficit foncier lorsque leur bien n’est pas encore loué mais a vocation à l’être, simplement parce qu’ils commencent à déduire des charges sans encore percevoir de loyers.
Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs : comment ça marche ?
Les prêts immobiliers font l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus locatifs en tant que charges, que le logement loué soit vide ou meublé, y compris lorsqu’ils font l’objet d’une vacance locative. En revanche, la déduction n’est possible que si le contribuable a opté pour le régime réel, et non le régime forfaitaire micro-BIC. À noter : les intérêts d’emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers que sur une durée de 10 ans maximum. Il n’existe aucun plafond pour leur montant.
Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI ?
Chaque année, les sociétés civiles immobilières (SCI) doivent déclarer les revenus locatifs qu’elles ont perçus. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce n’est donc pas directement la SCI qui paie l’impôt mais ses associés, à titre personnel, sur la part des revenus fonciers perçus, c’est-à-dire en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. La SCI peut également, sur demande des associés, être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans le cadre d’une location meublée, la SCI est redevable de l’IS si elle génère plus de 10% de ses recettes via ce biais. Le bénéfice taxable à l’IS doit être déclaré via le formulaire n°2065. Dans le cadre d’une location vide, c’est le formulaire n°2072-S qui doit être rempli, ou le formulaire n°2072-C si la SCI est propriétaire d’un immeuble classé monument historique, d’une nue-propriété ou si elle bénéficie d’une déduction fiscale.