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Nous vous l’avions déjà écrit et cela se confirme : les banques, voyant les perspectives s’éclaircir, repartent à la conquête de clients. Du coup, ça se voit dans les grilles de taux des crédits immobiliers. Analyse de la conjoncture des crédits immobiliers, par Bruno Rouleau, Délégué Général de la fédération du Courtage en Crédit et porte-parole de AFR Financement.

C’est ainsi que notre baromètre des taux affiche ce mois-ci de nouvelles baisses qui ne se voient pas beaucoup dans les fourchettes qu’on vous donne, mais qui se déploient chez une très grande majorité des prêteurs. Cela nous donne les fourchettes suivantes :

• Prêts relais : entre 3,50 et 3,75 % (taux indiqués hors assurance de prêt)
• Prêts sur 15 ans : entre 3,10 et 3,50 %
• Prêts sur 20 ans : entre 3,20 et 3,60 %
• Prêts au-delà de 20 ans : entre 3,25 et 3,70 %.

Et ces fourchettes ne tiennent pas compte des taux dérogatoires obtenus pour les excellents dossiers, que les banques définissent selon le triptyque revenus/apport/montant emprunté. On constate de plus en plus de propositions en dessous de 3 % sur les durées de 20 à 25 ans.

Extrait du Journal de l’Agence du 4 Novembre 2024 : Bruno Rouleau

Les primo-accédants ont-ils droit au PTZ ? Dans le neuf ? Dans l’ancien ? A quel montant peuvent-ils prétendre ? Le Figaro Immobilier fait le point.

Qui est considéré comme primo-accédant ?

Un primo-accédant n’est pas un statut réservé aux personnes souhaitant acquérir un logement pour la première fois. Les banques appellent  » primo-accédant  » toute personne n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, indépendamment de son âge. En toute logique, un primo-accédant peut donc être un locataire de sa résidence principale, un propriétaire d’une résidence secondaire, un investisseur d’immobilier locatif…

Les primo-accédants ont-ils droit au PTZ ?

En 2024, le PTZ s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale, donc, entre autres, aux primo-accédants. Pour être éligible au prêt, les emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant leur demande de prêt. Quelques exceptions existent : être en situation d’invalidité grave ou habiter un logement ayant été touché par une catastrophe naturelle ou technologique l’ayant rendu inhabitable.

PTZ et primo-accédant dans l’ancien

Le PTZ s’applique à l’acquisition de logements anciens (dont la construction a été achevée depuis plus de 5 ans) implantés dans les zones  » détendues  » (B2 et C). Pour bénéficier du prêt, les primo-accédants devront toutefois réaliser des travaux d’économie d’énergie ou d’amélioration d’un montant au moins égal à 25 % du coût total de l’opération. Par ailleurs, ces travaux devront viser à limiter la consommation énergétique du logement à 331 kWh/m² par an.

PTZ et primo-accédant dans le neuf

En 2024, le PTZ s’applique pour l’acquisition de logements neufs collectifs (donc des appartements) implantés dans les zones tendues (A, A bis, B1). Par contre, il ne s’applique plus aux maisons individuelles neuves (construites depuis moins de 5 ans) qui intéressent pourtant beaucoup de primo-accédants. L’enjeu de cette évolution décidée par le gouvernement étant de limiter l’artificialisation des sols et de privilégier la construction de logements en milieu urbain.

Quel est le montant du PTZ pour un primo-accédant ?

Pour rendre le PTZ accessible à un plus grand nombre, son montant maximal a été réévalué en 2024. Il est calculé en multipliant le montant de l’opération par une quotité (c’est-à-dire un pourcentage maximum du coût total de financement), de 50 %, 40 % ou 20 %. Autrement dit : selon les situations (notamment la nature et localisation du bien), la part du projet immobilier finançable avec le PTZ va de 20 à 50 %, contre 40 % en 2023.

REVENUS LOCATIFS. Les loyers perçus par les contribuables sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les règles pour déclarer ses revenus locatifs diffèrent en fonction de plusieurs critères.

Qu’est-ce qu’un revenu locatif ?

Les revenus locatifs correspondent aux revenus perçus dans le cadre de la location d’un bien immobilier, qu’il soit vide ou meublé. Il s’agit, en d’autres termes, des loyers provenant de locaux à usage d’habitation (appartement, maison individuelle…) ou à usage professionnel (bureaux, commerces…). En fonction de l’origine des revenus perçus, les contribuables doivent les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers ou dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelles différences entre revenus fonciers et revenus locatifs ?

La différence entre les revenus fonciers et les revenus locatifs réside uniquement dans l’imposition. Lorsque les revenus locatifs perçus par le contribuable concernent une location nue (c’est-à-dire non meublée), ils doivent être déclarés au titre des revenus fonciers. En revanche, ceux encaissés par le biais d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), peu importe que le logement soit loué à titre de résidence principale ou secondaire.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

L’imposition des revenus locatifs dépend de plusieurs facteurs : la nature du bien (vide ou meublé), le régime fiscal (« réel » ou micro-BIC) et le statut du loueur (professionnel ou non-professionnel). Quoiqu’il en soit, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, que le montant annuel de ces revenus soit inférieur ou supérieur à 15 000 euros au titre de l’année d’imposition. Par exemple, les loyers tirés de la location d’un bien vide constituent des revenus fonciers qui peuvent être soumis au régime micro-foncier (un abattement forfaitaire de 30% est alors réalisé) ou au régime réel (une déduction des charges de travaux, d’assurances, d’intérêts d’emprunt… est alors possible).

Quelle imposition pour les revenus locatifs meublés ?

Les revenus locatifs issus des biens meublés doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont possibles pour les loueurs en meublé non-professionnel (LMNP) :

• Le micro-BIC, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 50%, et qui est automatiquement assigné aux bailleurs touchant moins de 77 7000 euros de revenus locatifs par an ;
• Le bénéfice « réel », qui permet de déduire les frais et charges, et qui est obligatoire pour les bailleurs touchant plus de 77 700 euros annuels de recettes locatives en 2023.

Dans le premier cas (micro-BIC), le montant brut des recettes locatives doit être indiqué dans le formulaire n°2042 C-PRO, dans la rubrique « revenus industriels et commerciaux non-professionnels » (ligne 5ND). Dans le second cas (régime réel), le contribuable doit remplir le formulaire n°2031-SD et reporter les montants sur sa déclaration de revenus n°2042 C-PRO (ligne 5TB). Il doit indiquer le revenu foncier net, c’est-à-dire soustraire de ses loyers toutes les charges déductibles.

Déficit foncier sans revenus locatifs : est-ce possible ?

Lorsque les charges d’un logement sont supérieures aux recettes qu’il génère, on parle d’un déficit foncier. Chaque année, un contribuable peut déduire de ses revenus jusqu’à 10 700 euros au titre de ce dispositif (ce plafond est porté à 21 400 euros pour certaines dépenses). Il arrive que les contribuables bénéficient d’un déficit foncier lorsque leur bien n’est pas encore loué mais a vocation à l’être, simplement parce qu’ils commencent à déduire des charges sans encore percevoir de loyers.

Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus locatifs : comment ça marche ?

Les prêts immobiliers font l’objet d’intérêts d’emprunt qui peuvent être déduits des revenus locatifs en tant que charges, que le logement loué soit vide ou meublé, y compris lorsqu’ils font l’objet d’une vacance locative. En revanche, la déduction n’est possible que si le contribuable a opté pour le régime réel, et non le régime forfaitaire micro-BIC. À noter : les intérêts d’emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers que sur une durée de 10 ans maximum. Il n’existe aucun plafond pour leur montant.

Comment sont imposés les revenus locatifs d’une SCI ?

Chaque année, les sociétés civiles immobilières (SCI) doivent déclarer les revenus locatifs qu’elles ont perçus. Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce n’est donc pas directement la SCI qui paie l’impôt mais ses associés, à titre personnel, sur la part des revenus fonciers perçus, c’est-à-dire en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. La SCI peut également, sur demande des associés, être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cadre d’une location meublée, la SCI est redevable de l’IS si elle génère plus de 10% de ses recettes via ce biais. Le bénéfice taxable à l’IS doit être déclaré via le formulaire n°2065. Dans le cadre d’une location vide, c’est le formulaire n°2072-S qui doit être rempli, ou le formulaire n°2072-C si la SCI est propriétaire d’un immeuble classé monument historique, d’une nue-propriété ou si elle bénéficie d’une déduction fiscale.

La détente sur les taux de crédit se confirme de mois en mois et pourrait se poursuivre début 2024.

Par Guillaume Errard Le Figaro Immobilier ( extrait)

« Ce sont les journalistes qui font le marché», confie un agent immobilier à Angers (49). « Depuis qu’ils ont lu ou entendu que des banques baissent leur taux, des acheteurs reviennent », se réjouit-il. C’est le cas de Louis, 41 ans, qui a décidé de franchir le pas et a obtenu un crédit immobilier sur 25 ans à un peu moins de 4%. « Dans un an ou deux, je pense que les taux auront diminué suffisamment. Il sera temps pour moi de renégocier», raconte-t-il.

En revanche, elle est unanime côté banques: l’heure est à la conquête de nouveaux clients. «Les banques ont reconstitué leurs marges et veulent rouvrir les vannes à des prospects et même à des investisseurs locatifs. L’OAT 10 ans – indicateur que consultent les banques pour fixer leurs taux de crédit – est retombé sous les 2,5%. Du jamais vu depuis plus d’un an, à un moment où les banques prêtaient encore à 2,2%. Forcément ça motive pour baisser les taux», explique Sandrine Allonier, de Vousfinancer, courtier en crédit immobilier.

Pour l’instant, il s’agit de baisses modérées mais à souligner car elles enclenchent un nouveau cycle. «En décembre, un tiers de nos partenaires bancaires a diminué ses taux, souligne Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. C’est un excellent signal pour la reprise de janvier!»

Trois baisses en un mois à la SG

En un mois, la Société générale a ainsi baissé ses taux (hors assurance et frais) de 4,35% à 3,95% sur 20 ans pour les meilleurs profils (plus de 8000 euros par mois à deux). Ce qui équivaut à une quarantaine d’euros de moins par mois à rembourser à la banque pour un emprunt de 200.000 euros. Sans compter la décote supplémentaire que peuvent décrocher les emprunteurs. Car ce taux de 3,95% s’entend avant négociations. Pour les ménages moins aisés, il faudra patienter sans doute encore jusqu’à l’été prochain. Pour l’heure, ils doivent emprunter sur moins de 20 ans pour obtenir un taux inférieur de 4%.

Il n’empêche, la détente sur les taux de crédit immobilier est en marche. «Les grandes banques nationales commencent à enclencher des baisses de 0,2 ou 0,3 point», affirme Maël Bernier, de Meilleurtaux, courtier en crédit immobilier. Reste à savoir si les autres vont suivre. «Les banques vont se mettre d’accord pour accorder des petites baisses de taux pour relancer la demande mais pas des baisses significatives, au moins avant l’été, afin de ne pas rogner leurs marges», décrypte Sandrine Allonier qui affirme que les banques veulent augmenter de 10% la production de crédits immobiliers en 2024.

Florian Morin –  Notaire

🔨Rénovation et plus-value :
Ne collectionnez pas les tickets de caisse !

La facture des 12 poignées de portes que vous avez changées il y a 8 ans, ou des 3 rouleaux de tapisserie pour la chambre du petit dernier, ne seront pas utile à votre notaire. 📜

En effet, on ne peut déduire pour la plus-value que les travaux de :
🛠️ Construction
🛠️ Reconstruction
🛠️ Agrandissement
🛠️ Amélioration

Je vous vois venir, mais non !
Une nouvelle tapisserie ou une nouvelle cuisine aménagée n’est pas une amélioration au niveau fiscal.

Il faut pour cela apporter un élément nouveau qui n’existait pas :
✅ Création d’une nouvelle salle de bain
✅ Aménagement des combles
✅ Double vitrage là où il n y en avait pas.
✅ Pose d’un nouveau mode de chauffage
…

Cela s’oppose aux travaux d’entretien
❌ Réfection des peintures
❌ Rénovation de la toiture
❌ Modernisation de la cuisine
…

Petite précision :
⏩ Avant l’achèvement de la construction
(Construction neuve)
On peut tout déduire !
Factures d’entreprises, matériaux divers et variés…

Et l’abattement pour durée de détention court à compter de l’ouverture du chantier et non pas l’achèvement 😲

Avant de vous projeter sur un rachat, demandez une simulation à votre notaire !

Vous saurez exactement combien il vous restera en poche !

Le Haut conseil de stabilité financière, présidé par Bruno Le Maire, a annoncé ce lundi 4 décembre trois nouvelles mesures pour tenter de relancer le crédit immobilier. Focus sur ce qui va changer.

Ce n’est pas vraiment une surprise puisque le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, avait annoncé dans une interview accordée ce week-end au « Parisien » sa volonté d’assouplir les critères d’octroi des crédits immobiliers par les banques.

Comme attendu, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a donc décidé, ce lundi 4 décembre, d’apporter trois ajustements techniques aux normes déjà existantes, qui encadrent actuellement l’octroi de prêts, et qui devraient entrer en vigueur d’ici une dizaine de jours.  Des mesures indispensables à l’heure où la production de crédits immobiliers enregistre une baisse importante par rapport aux niveaux records de 2022, et s’établit à 9,2 milliards d’euros en septembre 2023.

Les 3 assouplissements décidés par le HCSF :

• Si des travaux de rénovation représentent 10 % du montant total de l’opération, il sera désormais possible d’emprunter sur 27 ans maximum pour l’achat d’un bien.
• Les intérêts des prêts relais ne seront plus comptés dans le taux d’effort.
• En cas de dépassement de leur marge de flexibilité de 20 % des crédits octroyés sur un trimestre, les banques auront désormais la possibilité « de se rattraper » lors des 2 trimestres suivants. 

Le journal de l’Agence du 5/12/2023 .Stéphanie Marpinard

Un type de montages en particulier permet aux acheteurs immobiliers d’optimiser le coût de leur crédit… et pourquoi pas d’emprunter plus. Mais toutes les banques ne le pratiquent pas.

Même si l’avenir s’éclaircit – un peu – pour les emprunteurs, du fait des premières baisses de taux auxquelles on assiste, il reste plus difficile de faire financer son projet d’achat immobilier aujourd’hui qu’il y a deux ans. Il existe toutefois des moyens d’optimiser le coût de son crédit… et d’emprunter plus en gardant la même mensualité. L’un d’entre eux est particulièrement efficace, « mais toutes les banques ne le pratiquent pas, pour des questions d’outils informatiques qui ne le permettent pas ou pour des questions de politiques commerciales« , explique Cécile Roquelaure, porte-parole du réseau de courtage en prêts immobiliers. « Au sein du réseau, poursuit-elle, on regarde systématiquement en fonction de la situation du ménage et des besoins de financement si ça a un intérêt. » En 2023, près de 33% des dossiers traités par le courtier correspondent à ce type de montages.

Il s’agit du prêt multilignes, ou prêt gigogne. « Cela consiste à découper son besoin de financement en plusieurs prêts qui vont marcher ensemble« , résume Cécile Roquelaure. Concrètement, au lieu de souscrire un seul crédit immobilier sur 20 ou sur 25 ans, le montant à emprunter est divisé en deux parties (ou plus). Dans ce type de montages, l’emprunteur signera donc deux prêts (ou plus), qui s’étaleront sur des durées différentes. Un exemple sera sans doute plus parlant.

Partons du principe que la somme empruntée est de 300 000 euros. Avec les taux actuels, il est possible d’emprunter une première enveloppe de 100 000 euros sur 15 ans à 4,2%. En tenant compte du coût de la garantie et de celui de l’assurance, le coût de ce premier crédit s’élève à 39 575 euros. Pour financer son projet, l’emprunteur signe un 2^e prêt de 200 000 euros, sur 25 ans cette fois-ci. Avec les taux actuels (4,4%), le coût de ce 2^e crédit atteint 142 731 euros. En additionnant les deux prêts, le coût global du crédit s’élève à 182 306. Le même prêt financé avec une seule enveloppe sur 25 ans coûterait à l’emprunteur 213 676 euros. Soit une économie de plus de 30 000 euros grâce au prêt multilignes !

Article du 05/12/2023 : Le Figaro Immobilier  Justine Gay